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挂牌近46亿亩每天超60万人在它那里找土

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来源: 作者: 2019-05-16 20:58:44

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土流是谁?

土流成立于2009年,深耕土地流转领域10年,致力于成为全球土地资产运营商。

本文选取代表土流模式的三个案例:湖南汉寿县经营权抵押贷款模式、新疆昌吉州农村产权交易建设运营模式和江西丰城市的全域资产托管模式,这三个模式对土流最具有里程碑意义。

以下,将以这三个案例串联出土流的主要运营思路。

土地“两权”抵押贷款

案例位置:湖南汉寿县

2015底,湖南省11个县市获全国人大授权成为“两权”抵押贷款试点。土流选择位于常德市的汉寿县进行土地经营权抵押贷款模式创新,2016年3月完成第一笔贷款的发放。

汉寿模式中,土流发挥积累八年的土地流转行业经验,提供土地经营权估值、保后监督、逾期处理、土地经营权处置等工作;商业银行承当审查审批、发放贷款、贷后管理及逾期催收等工作。同时,土流与商业银行开展现场联合调查,分别出具尽调报告,确保调查客观、完善。

在汉寿模式中,土流引入担保机构,发挥其风险辨认、风险控制、风险分担、保后管理等行业优势,进行保前调查、担保审查审批、出具担保意向函和担保合同、保后管理等工作;或由保险机构发挥保障借款人还款能力和分担风险等行业优势共同合作,最大限度降低风险。合作机构包括中国邮政储蓄银行、中国建设银行、汉寿农村商业银行、京东金融、华安保险、太平洋保险、天气宝、常德财鑫投融资担保集团有限公司。

土地是农民拥有的核心资产,随着政策的进一步放开,土地“两权”作为抵押物进行金融贷款的价值凸显出来。但是土地这类资源如果没有变成资产,那么作为抵押物的土地从金融角度来说是没有发挥出它的价值的。

但现实情况是,金融行业缺乏对土地的了解,难以量化评估土地价值及土地经营权价值,因此很难实现资源变资产的目标。土流的参与从根本上解决了这个问题。

土地的评估和运营是土流成立以来一直在做的事,不论是前期评估价值还是出现风险后的处置变现,都在土流的经验范围以内。

倘若农民以土地经营权作为抵押物进行贷款,违约之后把土地经营权抵押给银行,银行如何拿土地变现?常见的担保公司也大多没有土地变现的能力。

这种情况下做金融就需要介入两类角色,一为土流,一为保险公司。农民将土地经营权抵押给银行,购买保险公司的保险。如果农民在约定期限内还不上钱,保险公司将钱付给银行,土流帮助保险公司处置农民的土地经营权(如,在站土流这样的平台通过线上线下服务完成流转),所得收益再还给上述公司。

这是围绕土地经营权抵押物进行的金融玩法。在这一模式中,在土地方面,“垄断”地位的土流占据极其核心的地位。

2019年1月,随着修订后的《土地管理法》生效,全国范围内的土地经营权作为抵押物进行贷款得到法律上的允许。意味着土地金融将会是一个爆发增长的态势。

目前,土流贷款额度超过1亿元,无不良记录,单笔交易最高300万元。

农村产权交易中心

案例位置:新疆昌吉州

2015年,昌吉州7个县市农村产权交易中心建成,昌吉州选择其中的奇台县作为与土流政企共建土地流转服务中心的试点县加以推动,委托土流进行线上线下土地流转综合服务运营。

政企共建的农村产权交易中心符合国家政策,信息传播及交易达成高效,运作机制相较政府服务机构更加灵活,能发挥市场主体资源优势和服务优势。经过半年多的实际运营后,奇台县农村产权交易中心取得良好成果。

2017年,昌吉州政府决定将土流政企合作模式进行全州推广并扩大土流在当地的服务项目和种类。2018年,昌吉州政府再次主动扩大与土流的合作,在昌吉州国家高新产业园区展开园区委火影忍者引领动漫改编热潮
托招商代理合作,正式开启政企合作产业园区招商引资项目。

2014年,国务院办公厅下发首部针对农村产权流转交易市场的全国性指点文件——《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)。为更好满足农村产权交易流转需求,各地纷纷根据政策指点,成立农村产权交易中心,但是政府缺少运营农村土地的市场化能力,土地流转不起来。

而对于土流来说,每天上找地的人就有60万之多。土流占据土地流转线上流量的90%,在各搜索引擎中有20万个关键词搜索出来的第一条甚至是连续占据前三条的都是土流的相干信息。土流的线下点也占据国内土地流转线下实体的9成以上。土流有560个土地流转服务中心和超3万个土地经纪人,这些机构和个人就像链家和置业顾问一样,推动土地资产购买方找到合适的土地。“在国内土地流转流量方面占垄断地位。”土流董事长伍勇告诉亿邦动力。

如此,政府与土流的合作便有了契合点。新疆昌吉土地交易中心成立后就遇到上述问题,最后政府顺理成章地决定授权土流独家运营当地的土地交易中心。而土流在运营过程中也实现了企业的盈利,如收取交易溢价分成,集体经营性资产挂牌价格为500万,通过土流的规划运营及宣传推介,最后成交价格1000万,则土流可收取约10%的资产溢价分成,即50万元。

昌吉以后,土流政企合作已覆盖全国300多个区县的农村产权交易中心,其中也包括山东、广东的省级农村产权交易中心。

土流与政府的合作主要有两方面:第一是政府使用土流的SaaS系统,标的同步到土流主站,等于主站帮其引流;第二是依靠对土地的专业性帮政府独家运营。

“未来每一个县城都要一家,全国2800多个县,未来我们希望全国的产权交易中心都交给我们土流运营。”伍勇告知亿邦动力。

“土地超市+土地银行”全域资产托管

案例位置:江西丰城市

2018年12月,土流与江西省丰城市共同建成全国首家政企合作乡村振兴农村产权运营管理公司。在丰城尝试“土地超市”+ “土地银行”结合的创新模式。

“土地超市”是指农户通过各村建立的土地股份合作社,村集体通过农建投公司将闲置的承包地和集体土地整合,由政府规划、整理、建设配套设施后提交到土地超市挂牌。运营管理公司对挂牌土地进行项目包装,数字化上架后通过土流线上线下的招商渠道,面向全国招商,并通过竞价等方式实现交易。农业投资客商通过“土地超市”自主选地后,支付交易定金,或以直租、竞价等方式,便捷、灵活、安全的实现租地需求。

“土地银行”指农户及村集体以村为单位将土地存入土地银行,合资公司协助银行对存入土地的未来收益进行评估,银行根据评估金额以村为单位提供一定比例的授信。因为是一次性抵押全部剩余年限未来的土地收益,因此只需完成一次抵押贷款手续,农户就可获得一张长期的“信用卡”。这样的批量授信减少了贷款手续,下降了贷款利率、提高了贷款额度。

租地客商通过“土地银行”的“按揭分期”支付土地租金,可一次性流转全部剩余年限的土地经营权,合同第一年需支付全部租金一定比例的首付款及第一期分期款,以后顺次按年支付余下分期款,直至付清全款后可取得全部土地经营权。这种服务模式解决了以往一年一付租金导致的客商不敢投入基础建设、农户随时反悔、租金随便涨价等妨碍延续扩大生产经营的问题。同时,土地银行引入第三方服务机构提供农田管理服务和不良资产产生后的资产处置服务,有效控制风险。

土流2019年的战略型业务重点将放在全国农村产权交易中心建设运营服务上,而更具增长潜力的基于土地交易的金融业务将成为未来长时间发展的重要抓手。

这些创新模式的基础是分布在全国的挂牌地源信息,目前土流上的土地信息40万余条,年均增长率达31.2%,挂牌土地信息总面积4.57亿亩;挂牌土地面积年均增长率达20.4%,累计已成交1.14亿亩。

基于“垄断”地位,土流的土地运营商的定位也将越来越清晰地展现出来。(文/秦川)

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